OK ，俊宏帶著你，我們接著往下看 ! !

俊宏在從業的過程中，其實遇到客戶最多的問題是，搞不清楚房屋的買賣流程或是簽約到底需要準備什麼東西，買房賣房到底要注意什麼 ? 為此都會感到焦慮，為了解決客戶的疑慮。

【俊宏】服務的地區是 新北市【中和區、永和區】

俊宏有做了一份【 讓第一次買房就上手 – 必備清單】，如果對於房屋買賣還很陌生的你，可以加入我的Line官方好友，輸入005，可直接領取清單，幫你解決你的疑問。

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買賣雙方談定後，那簽約的時間大約需要多久呢 ?

整個簽約流程約在 40 ~ 60 分鐘左右，簽約過程中若有不清楚的地方或是疑問，可以隨時提出，請代書在解說一次，確認買賣雙方都無誤後，才會開始正式的簽名和蓋章。

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買賣雙方簽約過程中講解合約書時該注意哪些事項 ?
( 以下 17 點，看清楚後再簽約 )

人生第一次簽約，很怕漏掉或沒注意到的事項
俊宏都幫您整理好房屋買賣流程該注意的事項有哪些了，那我們接著看下去 ~

1 . 確認立契約書人 :

買方和賣方的名字是否無誤。
若非本人的話，代理人需有書面證明的授權書，並詳細載明有出售不動產座落及授權代收價金等事項確認無誤，並有屋主本人印鑑證明，才可認定為合法有效之授權。

2 . 土地標示 :

土地座落的位置、地號、使用分區、面積、權利範圍的持分。
（謄本計算面積以平方為單位，1平方公尺 = 0.3025坪）

3 . 建物標示 :

建物完整門牌、建號、主建物、附屬建物、共同使用部分的面積和權利範圍持分。

4 . 停車空間 :

有無停車位，車位的停車種類、有無獨立建物產權登記、有無車位編號登記。

5 . 增建或占用部分 :

買賣標的物有無增建或占用部分，是否有明確註明或勾選，買賣雙方是否都清楚無誤，現況是否有無租約，若有的話確認租約的合約日期期限。

舉例 : 陽台外推、夾層、前後平台外移、地下室、露台、頂樓加蓋。

6 . 辦理不動產買賣價金履約保證專戶 :

若有任一方不願意辦理不動產買賣價金履約保證專戶，案件有『 極高風險性 』，請先確認案件是否有明確辦理，避免造成後續的買賣交易風險提高或是糾紛產生。

7 . 買賣標的物的總價款 :

買賣雙方所談定的簽約價格。

8 . 付款方式 :

付款分為簽約、用印、完稅、尾款四階段，依照買方的資歷和狀況，每一期的款項金額可在做調整。
若賣方尚有貸款未清，可依此金額為支付尾款金額，建議使用『 不動產買賣價金履約保證專戶 』，可避免交易風險。

9 . 產權移轉及貸款作業 :

買賣雙方相關產權移轉登記、貸款塗銷、貸款設定都由本次簽訂合約的代書辦理

10 . 產權移轉時，雙方所需負擔之各項費用 :

買方 : 契稅、登記規費、設定規費、印花稅、代書費、履約保證費、簽約潤筆費、實價登錄費、火險地震險

賣方 : 土地增值稅、貸款塗銷費、履約保證費、簽約潤筆費、實價登錄費

11 . 買賣標的物點交 :

買賣雙方如果另有協議，應明確以書面約定，以避免爭議。
雙方協議交屋時間，買方依約完成價金給付，且本約買賣標地物完成產權移轉登記、雙方點交手續無誤後，款項結算後匯入賣方指定帳戶。

12 . 違約、解除契約的賠償責任 :

買賣雙方如果另有協議，應明確以書面約定，以避免爭議。
若雙方責任歸屬單純歸咎於買方或賣方其中一方，不依契約履行，則沒收已支付價金為懲罰性違約金。

13 . 特別約定 :

最重要的事情就是再次『 確認本標的物是否有無發生過兇殺或自殺致死之情形 』，買賣雙方是否都確定本標的物之情形，若後續發現賣方所言不實，賣方應負法律上之責任，買方得以解除契約。

14 . 附贈設備 :

買賣雙方如果另有協議，應明確以書面約定，以避免爭議。
基本上固定物不移動，可移動物品全部騰空交屋，若有賣方額外留下來的物品屬於額外附贈，買方不可事後在要求賣方更換全新。

15 . 其他約定事項 :

買賣雙方如果另有協議，應明確以書面約定，以避免爭議。
舉例 :
買方以本不動產擔保向金融機構貸款金額若不足成交總價之八成，則雙方同意無條件解除本契約，已付價金全數退還。 ( 買賣案件中最常見的貸款但書 )

16 . 公契移轉價格要定清楚 :

公契之移轉價格為課稅之依據，應明確約定。
如果簽約時遇到調整土地公告現值的七月份，更須特別確認以避免爭議。

17 . 簽利擔保簽約款、尾款支付商業本票

買賣契約達成後，一般不會在簽約當下就準備好 10% 的簽約款，會依雙方約定時間將第一期款項匯入履約保證專戶，為了保障賣方的權益，會開一張簽約款擔保商業本票確保安全，匯款後本票即可取回銷毀。

等待房屋過戶給買方後，再由買方將房屋抵押給銀行，由銀行貸款支付尾款給賣方，也就是說賣方只拿到簽約總價的 2~3 成時，就要將整間房子的產權過戶給買方，若買方後續拿到房子後就不願付尾款的話，賣方該如何是好 ?

所以才會在正式簽約時，簽立擔保的簽約款、尾款的兩張本票，於房屋過戶前，作為之付尾款的一個擔保，並在尾款支付後，本票歸還給買方，此時即可把本票銷毀。

『依地區作業習慣不同，簽約款 10 % 和尾款商業本票一起開立 』
『依地區作業習慣不同，簽約款 10 % 本票和完稅時簽立尾款商業本票分成兩次 』

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以上這 1 7 點非常重要，一定都要仔細看清楚，才不會損失了自己的權益，若在簽約過程中有任何不懂的疑問或是問題，現場隨時跟代書做詢問，確認都沒有問題後，在開始簽名蓋章。

◆ 小故事分享 ~
在我從業約 2 年的時候，遇過一個屋主，非常著急賣房子，希望可以一個禮拜內處理掉，在跟屋主深聊後才知道，原來就是當初跟其他間仲介簽約的時候，沒有再次確認貸款但書有沒有寫上，後續貸款金額不如預期的八成，解約又需要賠償高額的違約金，導致東拼西湊想辦法把這間房子買下來，甚至跟親戚借錢，買了一間房搞到身上沒存款之外，還跟親戚借錢。

然而購買不到半年的時間，因為沒辦法負擔這麼沉重的壓力，只能選擇把房子賣掉，這真的是一件非常婉惜的事情，好不容易找到喜歡的房子，卻因為沒有注意到合約的內容，導致最後這個結果。
俊宏在這邊再次提醒，一定要做好自身的評估跟準備，才不會造成這樣婉惜的事情發生。

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延伸閱讀精選文章 :

【絕對不可錯過！賣房的 SOP 】︳如何賣到合理價格 & 心中期望

【絕對房地合一稅2.0︳重購退稅重點︳免稅、減稅、退稅

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OK ! 恭喜順利簽約完成 !

簽約完後到交屋需要多久 ?

從一開始的簽約到最後的交屋整個流程約花費 30～45 天。

若買方是不需辦理貸款用現金購買，賣方不需申請自用增值稅或是貸款塗銷的話，整體的流程時間會在加快，約在30天內可以完成。

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俊宏的經驗分享，千萬別浪費這段時間 ~

那簽完約之後我是不是什麼事情都不用做了，等交屋就好 ?
不不不 ! 千萬別浪費這段時間，如果房屋需要裝潢或整修的，可以先請設計師去現場幫您規劃跟討論，畢竟要再把房子裝潢成你心目中最完美的樣子，也是需要經過設計跟討論後才能夠決定 ! ! 運用好這段時間可以在交屋後就馬上銜接裝潢，完美的運用了這段時間 ~

若屋主目前還住在裡面的話，也可以開始規劃搬家騰空的時間，才不會到接近交屋日的時候搞的很匆忙，這點真的非常重要，因為俊宏我真的看過太多屋主沒有規劃好時間，到接近交屋日的時候才趕著搬家，一不小心很容易導致交屋的時間會延後。

1. 用印

所謂的用印，就是在房屋買賣流程中，在向地政機關申請不動產移轉時，所需要文件上蓋印鑑章，包含申請契稅、土地增值稅、登記申請書，不動產移轉契約書(公契)等。

( 買賣時簽約和用印的過程大多合併一起完成，可加快案件進行。 )

買方用印準備文件 :

1. 印章及登記名義人身份資料
2. 用印款 ( 現在習慣性 用印 + 完稅款項一起在完稅時匯入 )
3. 如需貸款者，借款人及保證人財力證明。（扣繳憑單、薪資表、存摺影本、在職證明等）
4. 預收規費 ( 含政府應繳規費、稅費及代書費 )

賣方用印準備文件 :

1. 印鑑章
2. 印鑑證明書 2 份 ( 至戶籍地的戶政事務所申請，用途 : 『不動產登記』 )
   ( 基本只需申請一份即可，申請兩份的話可備用 ）
3. 戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份 ( 辦理自用稅率土地增值稅時使用 )
4. 如有貸款者，貸款餘額證明文件或塗銷證明文件

由代書整理申報雙方稅單資料後送件

稅捐收件：
增值稅自用件（14 個工作天）
增值稅一般件（7 個工作天）
( 自用稅 : 台北市約 7 ~ 14 個工作天 ， 新北市約 14 ~ 21 個工作天 )

若買方需貸款，應於用印同時進行
1.請買方確認最後貸款銀行
2.由代書整理報稅及貸款資料後送件
銀行貸款送件審查 → 銀行看屋估價 → 徵信 → 對保（約 2 至 3 星期）

2. 完稅

當稅單（增值稅及契稅）核發後，買賣雙方的稅單繳稅完畢，買方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。

買方完稅需準備文件 :

1.印章
2.簽立商業本票 ( 尾款 )
3.繳納契稅（用印時代書已經預收規費，等交屋時結算發票明細 )
4.完稅款 ( 現在習慣性 用印 + 完稅款項一起在完稅時匯入 )

賣方完稅需準備文件 :

1.印鑑章
2.繳納土地增值稅
3.確認完稅款已匯入履約保證專戶完稅前，請代書再次確認原屋主貸款塗銷所需金額，以及自己貸款銀行可核貸金額，貸款差額不足的款項，在完稅款時補足。
( 若有透過仲介服務的話，服務費可在簽約款或是完稅款時一起匯入履約保證專戶 )

接下來就進行到最後的過戶、設定送件和權狀核發
若買方有貸款，於完稅後銀行儘可能配合在稅款繳清，領取買方貸款設定契約書

3. 過戶

檢具登記申請書、買賣或贈與契約書、所有權狀正本、身分證明文件、義務人印鑑證明（如不便提供，義務人需由審查人員現場核對身分）及土地增值稅、契稅繳（免）納證明、贈與稅繳 ( 免 )納證明書等文件。

代書會具備好相關文件後，送地政事務所過戶、設定手續
過戶後賣方無貸款 → 交屋 ( 約一天 )
過戶後賣方代償、塗銷 → 交屋 ( 約三至四天 )
( 交屋時間依買賣雙方約定時間為主 )

4. 交屋

買方驗屋前準備 :

1. 檢視房屋屋況，有無滲漏水、壁癌、鋼筋外露或混凝土剝落等情形
2. 確認電源總開關位置及插座電源供應正常
3. 確認各供水處(水龍頭)、馬桶出水及排水狀況正常
4. 確認水、電、瓦斯表位置
5. 了解社區相關規定，如管理費繳交方式、管委會規章等
6. 合約中若有約定附贈物，確認是否皆留在屋內
7. 如有瑕疵，請屋主修復後，於交屋前再次確認
8. 若正式簽約時，如有以上內容之情形，買賣雙方皆清楚無問題的話，即可交屋

賣方驗屋前準備 :

1. 若雙方無特別約定，依現況騰空，可移動物品和廢棄物全數清理完畢
2. 整理房子所有鑰匙、感應卡、車庫遙控器等，交屋時轉交付給買方
3. 合約中若有約定附贈物，確認是否皆留在屋內
4. 請買方驗屋確認屋況，如有瑕疵應於交屋前修復。

驗屋小提醒 :

提醒您，若是中古屋交易，則代表著它是二手屋況，必然有其使用痕跡存在，這是購買中古屋時應有的心理準備 ~

若如果買的是預售屋，要仔細檢查是否與合約內容相符，包括實際的坪數、建材、裝潢及格局，另外包括公共設施的項目、內部的牆壁、地板及天花板是否正常，消防及緊急照明設備是否正常等。

交屋前最重要就是驗屋，讓買方做最後屋況的確認。

稅費是否已分算繳清 :

房屋稅、地價稅、水費、電費、瓦斯費、管理費、網路費、第四台，以交屋日為分算。

買方交屋 :　

1 . 不動產買賣契約書 ( 公契 )
2 . 建物及土地所有權狀正本（核對權狀資料是否正確）
3 . 取回簽約款、尾款商業本票 ( 確認本票號碼和資料是否相同，確認無誤後當場銷毀 )
4 . 最新申請的建物、土地謄本 ( 確認抵押權設定有無設定貸款 )
5 . 買賣之相關稅費收據發票
( 契稅、印花稅、代書費、政府規費、履約保證費、仲介服務費、實價登錄 )
6 . 確認收到房屋所有的鑰匙、感應卡、車庫遙控器等

以上都很重要請一定要確認清楚 ! !

賣方交屋 :

1.買賣之相關稅費收據發票
( 土地增值稅、政府規費、履約保證費、仲介服務費、實價登錄 )
2.交付房屋所有的鑰匙、感應卡、車庫遙控器等
3.申報財產交易所得稅、房地合一稅 ( 可請代書幫您試算 )

買賣雙方的相關產權資料確認無誤後就會簽署『點交確認書』，代表雙方順利完成交屋 ! !

此時履約保證專戶內的款項，將會匯款到賣方指定的帳戶，出款後雙方圓滿結案完成。
( 若遇到晚上或例假日交屋時，會在隔一個工作天時出款 )

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買方自用住宅優惠稅率辦理

為了安全起見，交屋後建議買方將門鎖全部換新，避免居住安全的疑慮。
交屋完成後，除了需要辦理戶口遷移，將水、電、瓦斯費、電話、第四台一併過戶，如果有符合自用住宅地價稅優惠身份，也可以同時申請優惠地價稅率。

除此之外，若是購買設有管委會的住宅大樓，通常管委會都會要求住戶要辦理「住戶登記」、有些社區還需要領取住戶規約等文件。

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有關於買賣的相關文件，請好好保管！
購屋時付出的相關稅費、仲介費和代書費等，連同後續之裝修費用等，如果賣房時能夠提供相關證明文件，都能作為所得稅申報的「取得成本扣抵項目」。
請務必好好保管所有的收據，而不動產買賣契約及不動產說明書等，則是保障本次交易的安全，屆時如果有發生交易瑕疵之情形，也有個依據釐清雙方責任喔。

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『 感謝看到這的您，若覺得文章對您有幫助的話，可以幫我分享給有需要的朋友或家人，以下還有俊宏個人的建議 ~ 若還有不動產相關的疑問，歡迎加入我的Line官方帳號，會由我本人親自回覆您。』

【俊宏】服務的地區是 新北市【中和區、永和區】

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如果想在中和永和區買房賣房的建議

中和永和區密不可分，對於人口密度來說，永和區幾乎都是長年的台灣人口密度冠軍，中和也都是在排名第10左右，不論是交通或生活機能方面來說，中和永和區已經是規劃的非常完善了。

我相信會考量在這一區域的你，一定都有評估過這些條件，在人口密度高的地方整體的大環境房價走勢波動來臨時，相較來說比較不容易受到波動的影響，因為有一定的需求量，所以才會顯的有價值。

不管你是買房或賣房，我相信買方的期望值跟賣方的期望值一定是成反向的，買方希望買在最低點，賣方希望賣在最高點，所以我們能夠做好的就是，做好事前的功課和評估，才不會一昧的被一些錯誤的訊息引導，導致影響到自己的判斷能力。

如果你正準備買房或賣房，希望有人可以給你建議或討論，或是還沒辦法抉擇中和永和區到底哪一區域比較適合我 ?
我會提供最客觀的建議和評估，協助你完成人生中的大事 。

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帶你認識中和區永和區︳重點生活圈分佈介紹︳人口密度竟然曾經是世界第一!

俊宏的建議

不管你是買房或賣房，都是人生中重大的決定，在這過程中有很多重要的細節，我相信大多數的人在這重要的時刻都希望順利圓滿簽約完成，而不是簽約完後而後悔，甚至導致違約的事情發生。

俊宏在從業的過程中，真的遇過好幾次客戶跟同業簽約後，因為合約的細節沒留意到，導致後續違約或是糾紛的產生，最糟糕的情況雙方因為糾紛的關係還要上法院協調，因為不想在看到有人因為這些細節沒注意到，導致這種遺憾的事情發生，所以俊宏在這邊幫大家把簽約前、後該注意的事項跟重點都整理出來了，希望能夠幫到看到這篇文章的你。

如果有房地產相關的疑問，在網路上時常找不到正確的答案或是資訊都很複雜，周遭也沒有房地產專業的人可以詢問，可以點選下方的圖片加入我的好友，有任何問題可以在跟俊宏一起討論，看如何幫助你解決問題 ! !

嗨 ! 文章結束了，歡迎點擊下方圖片可直接加入我的Line官方帳號，有任何問題都會由我本人回覆 ! !