房地合一稅 2.0︳重購退稅重點︳免稅、減稅、退稅︳中和永和房仲︳中和永和買房賣房︳買房宏綠燈

房地合一稅2.0︳重購退稅重點︳免稅、減稅、退稅︳中和永和房仲︳中和永和買房賣房︳買房宏綠燈

︳房地合一稅2.0是什麼 ?

房地合一稅 2.0 ，不管是買房、賣房的你，是不是多少都有聽過，但搞不清楚這到底是什麼 ?
不管是自住換房、投資置產獲利時一定不能忽略的重點 ! !
那到底什麼是房地合一稅呢 ? 重購退稅的三大重點，俊宏一步一步帶你完整了解 ~

︳房地合一稅2.0

『 房地合一稅 』是指賣出『 房屋、土地 』時合併後的總價格，扣除掉取得成本和支出項目後，若還有獲利『 賣方 』則需繳納所得稅，簡單來說就是『 售出時有賺到錢，扣除相關成本，獲利的部分要課所得稅』

房地合一稅的主要核心是『 抑制短期炒作不動產』，若是長期持有的話有『 免稅、退稅 』的相關適用條件，房地合一稅就是整合這兩者，讓房地產買賣時的課稅方式可以統一，而非各自課稅。

房地合一稅法通過之前，舊制是採取土地、建物分開的兩種制度
土地 : 課徵土地增值稅，免繳納財產交易所得稅
房屋 : 課徵財產交易所得稅

舉例 :

• 104 年 5 月 1 日購買房地，於 112 年 12 月出售 – 適用舊制 ( 土地增值稅 + 財產交易所得稅 )
• 105 年 5 月 1 日購買房地，於 112 年 12 月出售 – 適用新制 ( 房地合一稅 )

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︳房地合一稅2.0的適用範圍

房地合一稅是在 2016 年後才正式施行，所以要課稅的標的為：

• 於 105 年 1 月 1 日以後『 取得 』的房屋、土地
• 在 105 年 1 月 1 日以後『 取得 』的『 預售屋及其坐落基地 』
• 已設定地上權方式之房屋使用權
• 符合一定條件之股份或出資額

為了避免市場上投資客短期交易炒作，房地合一稅2.0正式上路後，把『 個人、法人 』短期交易所得課重稅 ( 35% 、45% ) 的持有時間延長，且個人、法人採差別稅率，分開計稅。

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︳房地合一稅能夠扣減的費用有哪些？

可以從房地合一稅中扣減的項目有買賣原始取得成本、交易日前 3 年內交易損失金額以及土地漲價總數額三類，以下分別介紹：

I . 買房、賣房時的相關成本

買賣取得，買房時的成本為買入時的購買金額，除了購買時的金額可扣除外，以下支出只要能提出舉證相關文件，也都可以列為成本被扣除 :

1. 取得房地達供使用狀態前支付的必要費用
   ( 契稅、印花稅、政府規費、代書費、仲介服務費、公證費 )
2. 取得房屋後，於使用期間支付之增至、改良、修繕費，但須同時滿足房屋價值或效能非 2 年內所能耗竭。 ( 裝潢裝修費用，詳細補充在下方 )
3. 依土地稅法施行細則第 51 條規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費用：
   (1) 改良土地費用
   (2) 工程受益費
   (3) 土地重劃負擔總費用
   (4) 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額。
4. 出售移轉時的相關費用 ( 廣告費、代書費、搬運費、清潔費、仲介服務費、換約費 ) ，若無法證明相關移轉時的費用，則可依照成交價 3 % 計算，最高不得超過 30 萬元。那針對「預售屋換約」的部分，是以「已付款項＋獲利」x 3% 作為可扣除成本，並非以成交價額 3% 或 30 萬元取其低當作成本扣除。

II . 交易日前 3 年內交易損失金額

依房地合一新制計算之個人房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易損失，得自交易日以後 3 年內，自其他新制的交易所得中減除。

III . 土地漲價總數額

交易當年度的公告土地現值 – 前次移轉現值

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※ 裝潢補充說明 :
可列舉的裝潢費 : 水電管線、泥作、粉刷、磁磚、固定住的衛浴等不可拆卸之裝潢。
不可列舉的裝潢費 : 木地板、鐵鋁窗、家電、家具等可移動拆卸之裝潢。
裝潢動工前、後的照片、裝潢合約書、發票 ( 可提高列舉裝潢成本的機會 )

※ 計算方式 :
俊宏購買了一戶 1,000 萬元的房產，持有 3 年後以 1,350 萬元售出，另外支付仲介服務費、代書費、裝潢費等相關費用約 150 萬元，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約 10 萬元。
( 成交價 – 取得成本 – 相關費用 – 土地漲價總數額 ) x 35%

1350 萬 – 1000 萬 – 150 萬 – 10 萬 = 190 萬
190 萬 x 35% = 66.5 萬元房地合一稅

但若俊宏持有 6 年後才售出，會因為適用『 課稅所得 400 萬元扣除免稅額 』，因此可免繳稅。
若獲利超過 400 萬元 ，則扣除掉免稅額 400 萬後剩下的獲利金額乘以 10 %為房地合一稅計算。

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︳免稅額條件

適用於自住房地免稅額優惠，需同時符合下列規定 :

1. 個人與其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年
2. 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用
3. 個人與其配偶及未成年子女，於交易前 6 年內未曾適用自住房地免稅優惠

︳非自願性因素交易

以下 7 點 ， 非自願性因素交易 5 年以下房地，適用 20% 稅率 ( 個人 )。

1. 非自願離職、調職
2. 房屋遭鄰居越界建築
3. 無力清償債務遭強制執行
4. 因重大傷病或意外需支付醫藥費
5. 取得保護令受家暴或人身安全威脅
6. 繼承不動產及相關房貸無力清償
7. 共同持有房地未經同意遭變賣

上開情形經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之。

︳房地合一稅申報 ( 獲利、虧損都需申報 )

房地合一稅是針對房產交易中的利潤課稅，但這並不代表說若是『 賠錢 』就可以不申報喔！
個人交易的房地產如果是屬於以下所述的課稅標的，那即使是交易產生虧損也需要申報。

下列規定日期起算 30 日內申報 :

1.房屋、土地完成所有權移轉登記日的隔天起算
2.房屋使用權交易日的隔天起算、預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算
3.股份或出資額交易日的隔天起算

若期限內未申報，會被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰。如有應補稅額，除依法核定應補稅額發單補徵外，並按所漏稅額處 3 倍以下罰鍰，兩項罰鍰擇一從重處罰，切記一定要去申報房地合一稅 !

︳房地合一稅申報文件、地點

地點 :

1 . 申報時戶籍所在地稽徵機關
2 . 申報時居留地稽徵機關
3 . 房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地稽徵機關
4 . 中央政府所在地之稽徵機關

文件：

1 . 個人房屋土地交易所得稅申報書
2 . 買賣契約書影本 ( 私契 )
3 . 成本及扣抵相關證明文件

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︳重購退稅 – 三大重點解說

重購退稅是一種可以節稅的方式，在符合條件的情況下，可以根據法規獲得退還部分的稅款優惠，而重購退稅又有分為以下三個重點 ! !
只要在兩年內不管是『 先買後賣 』或『 先賣後買 』符合條件的都可以申請辦理重購退稅。

︳重購退稅 – 房地合一稅 ( 新制 )

※ 退稅說明

『 小屋換大屋 』 – 全額退稅
『 大屋換小屋 』 – 按比例退稅
賣房金額 1,000 萬元 ，房地合一稅 50 萬元，2 年內買房金額 800 萬元，將會按比例退回 40 萬元。
( 800萬 / 1000萬 ) x 50 萬 = 40 萬

︳重購退稅 – 綜合所得稅 / 財交稅 ( 舊制 )

※ 退稅說明

『 小屋換大屋 』 – 全額退稅
『 大屋換小屋 』 – 無法稅退

︳重購退稅 – 土地增值稅

※ 退稅說明

新地價格 > ( 舊地價格 – 土地增值稅 )

賣出土地現值 100 萬元，增值稅 30 萬元，買入土地現值超過 100 萬元時，所繳的 30 萬元土地增值稅可以全部退還，假如買入現值為 80 萬元，可以退回 10 萬元，如買入現值小於 70 萬元，則無餘額可以退稅。

︳重購退稅應備文件及申請方式

申請方式

• 線上申請：至各地方政府網站進行線上申辦
• 臨櫃申請：攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理
• 郵寄申請：準備好相關文件後將資料寄送到稅捐機關辦理

應備文件

土地增值稅自用住宅用地 – 重購退稅

1 . 土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書
2 . 原出售及重購土地辦理登記時之契約文件影本
3 . 重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件
4 . 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本 (如無法提示，改立具切結書)

房地合一稅 – 重購退稅

1 . 個人房屋土地交易所得稅核定通知書
2 . 重購房地 ( 房屋使用權 ) 契約書影本
3 . 新房屋土地所有權狀影本
4 . 新、舊房地買賣收付價款證明
5 . 出售舊自住房屋年度已辦竣戶籍登記及重購新自住房屋年度已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本
6 . 其他證明文件

財產交易所得稅 / 財交稅 – 重購退稅

1 . 列舉必要費用與成本的單據（契稅單、土增稅單、印花稅、規費、代書費收據…等）
2 . 出售時與購入時的買賣合約書（私契）
3 . 出售時與購入時的土地與建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契）

※ 補充 :
『 因使用舊制申報距離現在時間已經較久遠，有許多人的當初購買的文件尚未保留 』
財政部表示，依所得稅法施行細則第 17 條之 2 第 1 項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之 。

︳俊宏的建議

房地合一稅主要還是針對『 抑制短期炒作不動產 』為主的政策，首先還是要有個重要觀念『 有賺錢才課稅 』並非『 賠錢 』也要課稅，這個觀念很重要 ! !

所以市場上不管是投資、自用的角度來看，以目前第一線的房地產買賣交易情形，絕大多數都會變成把房地合一稅的成本轉嫁到買方身上，整體反而導致提高了房價的飆漲，但若是以長期自用角度的你來說，只要符合條件就會有免稅額的額度，若是換屋一買一賣來說還有重購退稅可以使用。

因為以台灣的房貸利率來看，還是遠低於全世界的房貸利率，而且不光是利率的問題，可貸款的年限、寬限期也是逐步的拉長，以青年安心成家貸款來說最高可到達貸款年限 40 年，寬限期可達到 5 年，所以不管是『 投資、自用 』的角度來看，拉長房貸年限、寬限期的時間，進而可以減低每月還款的房貸金額，只要有仔細規劃過，市場上越來越少發生『 賠售 』的情況。

這邊並不是說房價無限期上漲都不下跌，只是以長期的角度來看，漲幅可能呈現漲 25 % 跌 15 %，整體大環境來說還是呈現往上走的趨勢，除非政府又有出新的房市政策，進而大幅影響到房市，否則俊宏一直都認為只要你是真的有需求性，仔細規劃過後你能夠負擔的總價、還款能力、風險控管，確認過後就可以買，畢竟一般人買房是為了自用，並非是投資角度，若是以投資角度，每個人的看法跟判斷方式都不一樣，所以在這邊就不多做評斷。

那身為自用想換屋的你，也一定不能錯過『 重購退稅 』，絕大數買了第一間房屋自用的人，都會面臨到換房的情況，因為很難第一次買房就一次買到定位，都是從小屋換大屋，慢慢換到大間的， 所以一定要善用政府推出的這個政策，就是鼓勵民眾自用住宅小換大，也能夠節稅。

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